burger
map-header

г. Минск, ул. В. Хоружей, 3

account
Концепция цифрового развития (цифровизации) адвокатуры Концепция развития адвокатуры История адвокатуры Беларуси Как стать адвокатом Порядок и условия оказания юридической помощи адвокатами Политика БРКА в отношении обработки персональных данных Правила пользования сайтом БРКА Правила пользования юридической онлайн-консультацией Указ Президента Республики Беларусь "О Концепции правовой политики Республики Беларусь" Закон Республики Беларусь "Об адвокатуре и адвокатской деятельности в Республике Беларусь" Закон Республики Беларусь "О лицензировании" Закон Республики Беларусь "О порядке исчисления стажа работы по специальности" Постановление "Об утверждении Правил профессиональной этики адвоката" Постановление "О прохождении стажировки лицами, намеревающимися стать адвокатами" Постановление "О порядке проведения квалификационного экзамена" Госгарантии и льготы семьям, воспитывающим детей

Статья адвоката

Лешневская  Оксана Михайловна

Товарищество собственников - порядок проведения общего собрания и собрания уполномоченных

Существуют товарищества собственников (далее – ТС), которые создаются в многоквартирных жилых домах, состоящих только из жилых помещений или состоящих из жилых и нежилых помещений, как правило, это жилой многоквартирный дом либо многоквартирный дом с магазинами на первом этаже соответственно.


Кроме того, также существуют ТС, которые создаются в бизнес-центрах, состоящих только из нежилых помещений.


В данной статье разберемся в порядке проведения общих собраний и собраний уполномоченных в ТС, образованных в многоквартирных домах, и ответим на следующие вопросы:

В чем особенности общего собрания и собрания уполномоченных?

Каков порядок проведения общего собрания членов?

Какой кворум должен быть при проведении общих собраний и количество голосов для принятия решений?

Каков порядок проведения собрания уполномоченных?

Какой кворум должен быть при проведении собрания уполномоченных и количество голосов для принятия решений?


Общее собрание и собрание уполномоченных


Деятельность ТС жилых помещений регулируется Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее – ЖК РБ).


Высшими органами управления в ТС являются следующие органы (ч. 1 ст. 166 ЖК РБ):

  • Общее собрание членов,
  • Собрание уполномоченных членов.


Общее собрание членов – это собрание, в котором принимают участие члены ТС, т.е. собственники жилых помещений, либо их представители.

Собрание уполномоченных членов – это собрание, в котором принимают участие уполномоченные члены ТС, которые ранее были избраны на общем собрании членов из числа членов ТС.


Уполномоченные члены имеют следующие особенности:
- уполномоченным может быть избран только член товарищества, т.е. только собственник жилого или нежилого помещения,
- уполномоченные избираются на общем собрании членов, в котором приняли участие не менее половины членов ТС от их общего количества, обладающих не менее чем половиной голосов всех членов ТС,
- максимальный срок избрания уполномоченного – 5 лет,
- уполномоченные участвуют в собрании уполномоченных только ЛИЧНО, запрещено участие представителей уполномоченных (ч. 7 ст. 166 ЖК РБ),
- каждый уполномоченный избирается от каждых 5 (пяти) членов ТС либо от иного числа членов согласно Уставу ТС,
- уполномоченный на собрании уполномоченных обладает количеством голосов, равным сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов ТС.


Главным отличием общего собрания членов и собрания уполномоченных членов является их разная компетенция.


Так, к ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЙ компетенции ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ЧЛЕНОВ относятся следующие вопросы:

1. внесение изменений и (или) дополнений в устав организации собственников;

2. определение основных направлений деятельности организации собственников;

3. установление размеров, состава и порядка внесения всех видов взносов;

4. установление в соответствии с законодательством размеров пени за несвоевременное внесение взносов;

5. избрание уполномоченных, досрочное прекращение их полномочий;

6. определение количественного состава правления организации собственников;

7. избрание членов правления организации собственников, досрочное прекращение их полномочий;

8. избрание председателя правления организации собственников, прекращение трудового договора, заключенного с председателем правления организации собственников, за исключением случаев прекращения трудового договора по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части второй статьи 35, пунктом 3 статьи 42 и пунктом 4 части первой статьи 47 Трудового кодекса Республики Беларусь, по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, а также при ликвидации организации собственников;

9. избрание членов ревизионной комиссии организации собственников, досрочное прекращение их полномочий, утверждение положения о ревизионной комиссии организации собственников;

10. предоставление полномочий члену организации собственников либо члену правления организации собственников на заключение срочного трудового договора (за исключением контракта) с избранным председателем правления организации собственников;

11. утверждение ежегодного отчета о работе правления организации собственников, а также годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности организации собственников на основании заключения ревизионной комиссии или аудиторского заключения;

12. утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений и (или) дополнений;

13. утверждение ежегодной сметы расходов на содержание органов управления и ревизионной комиссии, вносимых в нее изменений и (или) дополнений, а также форм и систем оплаты труда, мер социальной защиты работников;

14. изменение размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки (за исключением случаев, когда надстройка и (или) пристройка объектов недвижимого имущества при реконструкции объектов недвижимого имущества планируются соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам) либо отчуждение или передача общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов организации собственников и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 статьи 92 и частью третьей пункта 7 статьи 159 настоящего Кодекса;

15. рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов и председателя правления организации собственников, членов ревизионной комиссии организации собственников;

16. принятие решений о реорганизации и ликвидации организации собственников, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов;

17. принятие решений о проведении аудита бухгалтерской (финансовой) отчетности организации собственников.

18. установление размеров, состава и порядка внесения обязательных платежей,

19. установление в соответствии с законодательством размеров пени за несвоевременное внесение обязательных платежей


СОБРАНИЕ УПОЛНОМОЧЕННЫХ вправе принимать решения по вопросам, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ следующих вопросов:

- внесение изменений и (или) дополнений в устав организации собственников;

- избрание уполномоченных, досрочное прекращение их полномочий,

- избрание членов правления организации собственников, досрочное прекращение их полномочий;

- избрание председателя правления организации собственников, прекращение трудового договора, заключенного с председателем правления организации собственников, за исключением случаев прекращения трудового договора по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части второй статьи 35, пунктом 3 статьи 42 и пунктом 4 части первой статьи 47 Трудового кодекса Республики Беларусь, по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, а также при ликвидации организации собственников;

- утверждение ежегодного отчета о работе правления организации собственников, а также годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности организации собственников на основании заключения ревизионной комиссии или аудиторского заключения;

- утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений и (или) дополнений;

- рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов и председателя правления организации собственников, членов ревизионной комиссии организации собственников;

- принятие решений о реорганизации и ликвидации организации собственников, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов.

 

Порядок проведения общего собрания членов


Существуют следующие виды общих собраний: очередное и внеочередное, а также очное и путем письменного опроса.


ОЧЕРЕДНОЕ общее собрание:

- основание проведения собрания – решение правления,

- инициатор или орган, который созывает – правление,

- частота проведения – не реже 1 раза в год,


ВНЕОЧЕРЕДНОЕ общее собрание:

- инициатор созыва: 

решение правления,

предложение местного исполнительного и распорядительного органа,

письменное требование ревизионной комиссии,

письменное требование членов организации собственников, обладающих не менее чем ¼ голосов от их общего количества,

- орган, который созывает – правление, НО если правление откажет, то созывает сам инициатор созыва,

- частота проведения – нет ограничений.


УВЕДОМЛЕНИЕ членов ТС:
- только в письменном виде,
- каждому члену ТС направляется либо заказным письмом, либо вручается под роспись, либо направляются иным способом, предусмотренным решением членов ТС,
- срок уведомления – за 10 дней до даты проведения общего собрания,
- уведомление должно содержать в себе следующую информацию: инициатор общего собрания, дата, место и время проведения общего собрания, повестка дня.


Участие в ОЧНОМ общем собрании:

- личное, т.е. путем личного присутствия на собрании члена ТС ,

- через представителя, т.е. путем присутствия на собрании представителя члена ТС по доверенности,

- досрочно, т.е. путем заполнения членом ТС или его представителем письменного заявления о досрочном голосовании. Такое заявление о досрочном голосовании подается в правление (при очередном общем собрании) или инициатору созыва (при внеочередном общем собрании).

Протокол общего собрания оформляется секретарем собрания в течение 3 (трех) рабочих дней после проведения и подписывается председателем общего собрания.

Выписка из протокола общего собрания, проведенного в очном порядке, размещается на информационных стендах ТС не позднее 5 (пяти) дней после проведения собрания.


Участие в общем собрании путем ПИСЬМЕННОГО ОПРОСА:

- личное, т.е. путем заполнения бюллетеня для голосования членом ТС,

- через представителя, т.е. путем заполнения бюллетеня для голосования представителем члена ТС по доверенности.

Каждому члену товарищества направляется бюллетень для голосования в порядке, установленном общим собранием, а затем члены правления не ранее чем через 15 (пятнадцать) календарных дней после даты окончания голосования проводят подсчет голосов и оформляют протокол об итогах письменного опроса.

Выписка из протокола общего собрания, проведенного путем письменного опроса, размещается на информационных стендах ТС не позднее 5 (пяти) рабочих дней после подсчета голосов.

  

Кворум и необходимое количество голосов для принятия решения при проведении общего собрания членов


 

КВОРУМ:

по следующим вопросам: 1. реорганизации и ликвидации, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов, 2. отчуждения части общего имущества совместного домовладения одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам, 3. уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки - должен составлять БОЛЕЕ 2/3 членов ТС от общего количества членов ТС, обладающих не менее чем 2/3 (двумя третями) голосов всех членов ТС,


по всем остальным вопросам составляет, если в собрании приняли участие члены ТС, обладающие в совокупности более чем 50% ГОЛОСОВ от общего количества голосов, принадлежащих членам ТС.


РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО:

по вопросу отчуждения либо передачи общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов организации собственников и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков - если за их принятие проголосовали 2/3 (две трети) членов ТС от общего количества членов ТС,


по вопросу уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки - если за него проголосовали более 2/3 (двух третей) членов ТС, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем 2/3 (двумя третями) голосов от общего количества членов ТС,


по вопросам реорганизации и ликвидации организации собственников, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов - если за него проголосовали более 2/3 (двух третей) членов ТС, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем 2/3 (двумя третями) голосов членов ТС, принявших участие в голосовании,


по иным вопросам - если за их принятие проголосовали более половины членов ТС, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем половиной голосов членов ТС, принявших участие в голосовании, если иное не установлено законодательными актами.


Порядок проведения собрания уполномоченных


Собрание уполномоченных может проводиться только в ОЧНОЙ форме и только путем личного участия уполномоченного.

Существуют следующие виды собраний уполномоченных: очередное и внеочередное.


ОЧЕРЕДНОЕ собрание уполномоченных:

- основание проведения собрания – решение правления,

- инициатор или орган, который созывает – правление,

- частота проведения – не реже 1 раза в год,


ВНЕОЧЕРЕДНОЕ собрание уполномоченных:

- инициатор созыва: решение правления,

предложение местного исполнительного и распорядительного органа,

письменное требование ревизионной комиссии,

письменное требование членов организации собственников, обладающих не менее чем ¼ голосов от их общего количества,

- орган, который созывает –правление, НО если правление откажет, то созывает сам инициатор созыва,

- частота проведения – нет ограничений.


УВЕДОМЛЕНИЕ уполномоченных ТС:

- только в письменном виде,

- каждому уполномоченному направляется либо заказным письмом, либо вручается под роспись, либо направляются иным способом, предусмотренным решением членов ТС,

- срок уведомления – за 10 дней до даты проведения собрания уполномоченных,

- уведомление должно содержать в себе следующую информацию: инициатор собрания уполномоченных, дата, место и время проведения собрания, повестка дня.


Участие в собрании уполномоченных: только личное, т.е. путем личного присутствия уполномоченного на собрании уполномоченных.

Протокол собрания уполномоченных оформляется секретарем собрания в течение 3 (трех) рабочих дней после проведения и подписывается председателем собрания.

Выписка из протокола собрания уполномоченных размещается на информационных стендах ТС не позднее 5 (пяти) дней после проведения собрания.

 

Кворум и необходимое количество голосов для принятия решения при проведении собрания уполномоченных


КВОРУМ имеется, если на собрании уполномоченных присутствуют уполномоченные, обладающие более чем 2/3 (двумя третями) голосов от их общего количества.


РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО, если за его принятие  проголосовали уполномоченные, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.


ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ


Все указанные в данной статье требования при проведении собраний необходимо соблюдать для того, чтобы в последующем решения, принятые на таких собраниях, не были признаны недействительными в судебном порядке.


Безусловно, соблюсти все требования идеально и провести общее собрание строго «по закону» задача непростая, но в то же время такая задача вполне выполнима, если подойти к проведению собрания внимательно.


При этом не случайно законодатель предусмотрел возможность принимать решения по многим сложным и важным вопросам на собраниях уполномоченных, т.к. такой способ проведения собраний и принятия решений в ТС требует меньше затрат времени и сил ввиду меньшего числа лиц, которые в нем должны участвовать.


Поэтому полагаю, что если вопросы, которые хотят решить члены ТС, входят в компетенцию собрания уполномоченных, то данный институт уполномоченных и следует использовать для разрешения возникших вопросов, предварительно удостоверившись, что в ТС избраны такие уполномоченные и срок их полномочий не истек.


Статья составлена 12.09.2025 г.

автор Лешневская Оксана Михайловна

адвокат специализированной юридической консультации г. Минска "Технологии и право"