burger
map-header

г. Минск, ул. В. Хоружей, 3

account
Концепция цифрового развития (цифровизации) адвокатуры Концепция развития адвокатуры История адвокатуры Беларуси Как стать адвокатом Порядок и условия оказания юридической помощи адвокатами Политика БРКА в отношении обработки персональных данных Правила пользования сайтом БРКА Правила пользования юридической онлайн-консультацией Указ Президента Республики Беларусь "О Концепции правовой политики Республики Беларусь" Закон Республики Беларусь "Об адвокатуре и адвокатской деятельности в Республике Беларусь" Закон Республики Беларусь "О лицензировании" Закон Республики Беларусь "О порядке исчисления стажа работы по специальности" Постановление "Об утверждении Правил профессиональной этики адвоката" Постановление "О прохождении стажировки лицами, намеревающимися стать адвокатами" Постановление "О порядке проведения квалификационного экзамена" Госгарантии и льготы семьям, воспитывающим детей

Статья адвоката

Кобаса Ксения Александровна

Вопросы приобретения права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени.

С принятием Кодекса Республики Беларусь «О Земле» от 23.07.2008г. в законодательстве об охране и использовании земель Республики Беларусь появился новый  способ возникновения прав на земельные участки, - приобретение прав на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени.

В силу статьи 44 КоЗ Граждане Республики Беларусь, у которых отсутствуют документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, или которые используют земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным в течение пятнадцати и более лет, имеют право в соответствии с законодательством приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду в сложившейся границе и (или) размере. При этом предельные размеры земельных участков закреплены в статье 36 КоЗ, в зависимости от целей, для которых испрашивается и предоставляется земельный участок.

 

Появление в КоЗ статьи 44  было воспринято землепользователями весьма оптимистично. Не разобравшись в содержании статьи и в механизме её действия, граждане посчитали, что смогут получить в установленном порядке права на землю, которой они пользовались самовольно, ещё и самостоятельно выбрав вид права. Как следствие появились заявления в исполнительные комитеты, отказы в удовлетворении заявлений и судебные споры, заканчивающиеся не в пользу граждан.

Для достижения желаемого результата землепользователю желательно не только норму изучить, но и правильно её интерпретировать, понять, в чём  наша статья и поможет.

Норма ст.44 КоЗ ограничивает возможность приобрести право на земельный участок по давности владения конкретными случаями: отсутствие документа о предоставлении земельного участка, отсутствие документа, удостоверяющего право на земельный участок, использование земельного участка, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок. Владеть вожделенным участком необходимо длительно (не менее 15 лет), открыто, добросовестно и непрерывно.

При этом, в целях недопущения возникновения прав на самовольно занятые земельные участки, норма ст. 44 КоЗ указывает на конкретные документальные доказательства, которыми подтверждается добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком: сведения, внесенные в земельно-кадастровую документацию, строительный паспорт и (или) паспорт домовладения и (или) документы об уплате земельного налога.

Для возникновения права на земельный участок по законодательству Республики Беларусь требуется и решение о его предоставлении и правоудостоверяющие документы. Однако законодательством предусмотрены случаи, когда само решение о предоставлении является единственным документом, подтверждающим обоснованность владения. Так, право временного пользования земельным участком, предоставленным для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей на придомовой территории, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, осуществляется на основании решения о предоставлении земельного участка, принятого государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, без выдачи документа, удостоверяющего право временного пользования земельным участком.

 Если земельный участок был выделен во временное пользование (ст. 16 Кодекса Республики Беларусь о земле), то право на его приобретение, несмотря на истечение срока, установленного ст. 44 Кодекса Республики Беларусь о земле, не возникает.

Норма ст. 44 КоЗ предусматривает 3 варианта беститульного владения.

 В первом речь идёт о ситуации, когда право на земельный участок не возникло в силу того, что земельный участок не был предоставлен лицу в установленном законодательством порядке решением местного исполнительного комитета, т.е. у лица отсутствует первоначальное основание для возникновения права на землю.  

Если не говорить о  самозахвате земельного участка, о котором не идёт речи в рассматриваемой статье, то на практике такая ситуация возможна, например, если за гражданином, обычно в сельской местности, числится домовладение, но решения о предоставлении земельного участка для его обслуживания не принималось. В похозяйственных книгах, которые велись в сельских исполнительных комитетах, могут содержаться сведения о том, что за гражданином числится это домовладение (указываются также хозяйственные постройки) и определённое количество земли, которой гражданин пользуется. Владение землёй конечно будет беститульным, но противоправным оно не является.

Во втором случае право на земельный участок  не возникло  либо не перешло в силу отсутствия свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, выдаваемым организацией по государственной регистрации, документа удостоверяющего права на земельные участки, выданного в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, в том числе до 1 февраля 2006 года, т.е. гражданин не обратился за государственной регистрацией возникновения, перехода своего права, вследствие чего оно не возникло (не перешло).

Также в рассматриваемом случае на практике встречаются ситуации, когда у гражданина есть только решение о предоставлении земельного участка, но земельный участок не создан в установленном законодательством об охране и использовании земель порядке, не имеет границ, не зарегистрирован.

Вместе с тем, если есть решение о предоставлении земельного участка, но возникновение права не зарегистрировано, владение нельзя считать в полной мере беститульным, по крайней мере, его нельзя считать самовольным захватом земельного участка, так как ранее не существовало пресекательных сроков  для обращения за государственной регистрацией, более того, граждане в сельской местности полагали, что решение исполнительного комитета и само по себе является документом, удостоверяющим их право.

В третьем случае речь идёт о ситуации, когда у гражданина имеется решение о предоставлении земельного участка, либо иной предусмотренный законодательством документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство), имеются документы удостоверяющие права на земельный участок, но, в силу определённых причин гражданин пользуется территорией, находящейся за пределами установленных в соответствии с законодательством границ принадлежащего ему земельного участка. В данном конкретном случае беститульность владения действительно имеет место, но не в отношении всего участка, а в отношении части.

Владение всегда признаётся добросовестным, если владелец не знал и не должен был знать, что он приобретает владение незаконно, не имел правового титула. Однако тот, кто претендует на приобретение имущества в собственность в силу приобретательной давности в момент вступления во владения, часто знает, что он не имеет на это правового основания (титула). Понятие добросовестности прежде всего соединено  с таким признаком, как отсутствие знания владельца о незаконности своего владения. В противном случае владелец будет лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Полагаем, что говорить о добросовестности завладения недвижимым имуществом (в том числе и земельным участком) можно лишь в случаях, когда владелец предполагает, что имеющиеся у него правоустанавливающие документы имеют юридическую силу и закрепляют право собственности на недвижимость.

Во всех вышерассмотренных ситуациях, на которые указывается в ст.44 КоЗ, гражданин предполагает, что пользуется земельным участком на законных основаниях. Правосознание и правопонимание простых землепользователей, к сожалению, не идёт в ногу с развитием законодательства об охране и использовании земель, в виду чего граждане полагают, что наличие записей в земельно-кадастровых книгах, похозяйственных книгах сельских исполнительных комитетов, решений о предоставлении (выделении) земельных участков ( в том числе на правах, которые не предусмотренны действующим законодательством, в частности на праве постоянного пользования), техпаспортов на дома, квитанций об оплате земельного налога действительно достаточно для закрепления их прав на недвижимость. Статья 44 КоЗ содержит исчерпывающий перечень доказательств добросовестности, открытости и непрерывности владения земельным участком: сведения, внесенные в земельно-кадастровую документацию, либо строительный паспорт и (или) паспорт домовладения и (или) документы об уплате земельного налога.

Однако в случае умышленного захвата, гражданин не сможет предоставить документы, подтверждающие добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком, так как завладел им в результате противоправных действий, пускай даже во время не пресечённых со стороны соответствующих органов. Самовольно занятый земельный участок возвращается по принадлежности независимо от срока владения им.

Добросовестность может иметь место и тогда, когда гражданин пользуется территорией сверх размера предоставленного земельного участка, в силу несоответствия фактических границ земельного участка юридическим, следствием которого является пользование  землями, которые не были предоставлены в установленном порядке. Такое пользование может иметь место при ошибках, допущенных при выполнении работ по установлению границ земельных участков, которые привели к тому, что часть земель в пределах установленных законодательством размеров земельного участка, которыми гражданин пользовался, не включены в юридические границы земельного участка, отражённые в документах о государственной регистрации. Гражданин может и не знать, что часть земельного участка, которой он фактически пользуется, включена в состав земельного участка соседа, либо не включена в состав его земельного участка, так как не был ознакомлен с установленными границами земельных участков на местности.

Владение имуществом , как своим собственным, в том числе земельным участком – ещё один обязательный признак приобретения права на землю по давности владения.

Применительно к земельному участку, на наш взгляд,  владелец должен выполнять все обязанности, установленные в ст. 70 КоЗ Республики Беларусь, например, использовать земельный участок по целевому назначению, осуществлять мероприятия по охране земель и т.д.

Полагаем, что владеть земельным участком, как свои собственным, стало возможным для граждан только с 1993г., а именно с момента вступления в силу Закона Республики Беларусь от 16.06.1993 N 2417-XII  «О праве собственности на землю». Таким образом, об исчислении 15-летнего срока можно вести речь только с 1 сентября 1993 года .

Возможно ли возникновение права собственности на участок, находящийся на праве частной собственности или на ином праве у другого гражданина в силу ст.44 КоЗ?

Если гражданин сознательно начал осваивать чужой земельный участок, то речь идёт о самозахвате, следовательно, будет отсутствовать признак добросовестности. Допустим, что земельный участок брошен прежним землепользователем (собственником). В этом случае нельзя предоставить участок новому землепользователю, предварительно не прекратив право прежнего землепользователя. После прекращения такого права местный исполнительный комитет будет принимать решение о судьбе  земельного участка исходя из норм действующего законодательства, в том числе рассматривать заявление о предоставлении его фактическому пользователю. Представляется сомнительным, что гражданин будет иметь строительный паспорт, паспорт домовладения в данном случае, либо оплачивать земельный налог. Получение указанных документов без ведома государственных органов не представляется возможным. А если последние знают о том, что участок брошен и на нём ведёт деятельность иное лицо, то должны быть приняты меры по прекращению права лица бросившего участок, после чего участок предоставить в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Открытость владения предполагает ситуацию, когда лицо не скрывает своего обладания имуществом перед третьими лицами, владеет, не таясь. Все, кто соприкасался с владельцем и его имуществом, имели возможность наблюдать владение данным имуществом. Владение будет считаться непрерывным, если оно не прерывалось в течение всего срока. Непрерывность владения означает, что к владельцу не предъявлялся иск собственника об отобрании у него имущества и что он не признавал права собственности на данное имущество другого лица. Очевидно, что владелец, претендующий на земельный участок по давности владения не должен совершать действий, свидетельствующих об его устранении от владения и пользования земельным участком.

Об открытости владения может говорить ограждение земельного участка, наличие на нём насаждений и т.д. Открытое владение земельным участком может быть как постоянным, так и сезонным (например на период посадки, выращивания и сбора урожая), что не лишает его признака непрерывности.

Беститульное, добросовестное, открытое, непрерывное владение земельным участком, как своим собственным, должно иметь место в течение 15 лет. Исходя из положений ч. 3 ст. 98 Кодекса Республики Беларусь о земле при исчислении срока владения земельным участком учитывается и период, когда добросовестное и открытое владение земельным участком началось до 1 января 2009 г. и продолжилось после вступления в силу Кодекса Республики Беларусь о земле 2008 г.

Вид права, на котором фактический владелец сможет приобрести земельный участок зависит не только от его собственного желания, но также от  местного исполнительного органа, который будет рассматривать заявление гражданина, а значит и отказать в предоставлении земельного участка на запрашиваемом праве, предложив, например, аренду вместо права пожизненного наследуемого владения и т.п.

Свои особенности имеет порядок возникновения права на земельный участок в силу ст.44 КоЗ, которая не содержит порядка приобретения земельного участка на перечисленных правах, а лишь указывает на то, что граждане имеют право в соответствии с законодательством приобрести этот земельный участок.

Вместе с тем, в Постановлении Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 22.12.2011г. № 9 «О практике рассмотрения судами земельных споров» установлено, что граждане Республики Беларусь претендующие на приобретение земельного участка в частную собственность,  в пожизненное наследуемое владение, аренду на основании ст. 44 Кодекса Республики Беларусь о земле, приобретают это право по решению соответствующего исполнительного и распорядительного органа. Решение исполнительного и распорядительного органа по данному вопросу может быть обжаловано в суд. Следовательно, гражданин должен обращаться с соответствующим заявлением в местный исполнительный орган, наделённый полномочиями по предоставлению земельных участков, предоставить документы (выписки из них) указанные в ст.44 КоЗ, а в случае отказа, обжаловать его в судебном порядке.  Суд рассматривая жалобу на отказ в предоставлении земельного участка, должен проверить этот отказ на соответствие законодательству. В настоящее время судебная практика пошла по иному пути, а именно, гражданам предлагается обращаться в суд с иском о признании права на приобретение права на желаемый земельный участок. Конкретный вид права, в случае удовлетворения искового требования, будет определяться исполнительным комитетом, наделенным полномочиями по предоставлению испрашиваемого земельного участка. Поскольку испрашиваемый земельный участок должен быть конкретизирован, необходимо проведение комплекса землеустроительных работ, которые позволят индивидуализировать его.

Таким образом, претендуя на получение земельного участка  по давности владения, гражданину необходимо  честно ответить себе на вопрос, не является ли земля, на которую он претендует самовольно захваченной,  проверить, совпадают ли обстоятельства, в силу которых он владеет земельным участком без правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов  с обстоятельствами, описанными в ст. 44 КоЗ и нашей статье. Далее следует проверить, имеются ли документы, которыми в силу закона   подтверждается добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком. Если  первый ответ отрицательный, а последующие два положительные, смело обращайтесь в исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка с заявлением о его предоставлении, а в случае отказа исполкома – в суд. Правовые основания для приобретения земли по давности владения у вас есть.