Блог адвоката - Катковская Лилия Александровна

Блог адвоката - Катковская Лилия Александровна



Снос самостроя соседа в многоквартирном доме. Адвокат о случае из судебной практики


Ситуация:

В многоквартирном жилом доме, находящимся на облуживании ЖСПК, один из собственников самовольно выполнил работы по возведению погреба под балконом своей квартиры, расположенной на первом этаже.

Он выкопал котлован с разрушением бетонной плиты отмостки многоквартирного дома, произвёл устройство стен, присоединив указанное пространство к своей квартире, а также врезал дверь с внешней стороны фасада жилого дома. В связи с устройством погреба внешний контур многоквартирного дома и, соответственно, его площадь и объем, изменились, чем был изменен размер общего имущества совместного домовладения.

Разрешения собственников жилого дома на устройство погреба гражданин не получал, никакого голосования по указанному вопросу в ЖСПК не проводилось. 

Примечательно, что ни руководство ЖСПК, ни местный исполком никаких претензий к жильцу дома за самовольное строительство не предъявляли, предписаний о немедленном прекращении строительства не направляли и бездействовали по неизвестным причинам.

Однако такая постройка не понравилась собственнику другой квартиры, свое согласие на постройку он не давал, поэтому решил от своего имени обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки. 

Иск был принят судом к своему производству.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылался на то, что истец проживает в другом подъезде, его права никак не затрагиваются, пространством под его балконом не пользуется, а согласно полученного технического заключения постройка не нарушает строительных норм и не влияет на несущую способность стен жилого дома.

После обращения в суд общим собранием ЖСПК было принято положительное решение о разрешении собственникам первых этажей осуществлять застройку ниш под балконами. Он указал также, что истец не имеет права обращаться с таким иском, поскольку не обслуживает жилой дом и не уполномочен осуществлять контроль за его состоянием, погреб нужен для хранения продуктов для многодетной семьи, а истец просто завидует ему, потому что такого погреба у него нет.

К участию в деле были привлечены горисполком и вышестоящий райисполком, которые в своих отзывах на исковое заявление указали, что ответчик в горисполком за получением разрешительной документации не обращался, а также о необходимости демонтажа погреба с приведением фасада жилого дома в проектное состояние. Среди прочего, в отзывах было указано об отсутствии письменного согласия истца на постройку.

К участию в деле был привлечен ЖСПК, председатель которого против удовлетворения искового заявления возражала, поскольку общим собранием было принято решение о разрешении застройки ниш под балконами.
 
Что решил суд?

Суд дал время ответчику узаконить самовольное строительство и обратиться в исполком для совершения административной процедуры по узакониванию самостроя по пункту 9.4 Перечня административных процедур, утв. Указом № 200, отложив заседание по делу.

Однако исполком вернул ответчику документы без совершения административной процедуры, поскольку не было получено письменного согласия всех жильцов жилого дома. Решение общего собрания ЖСПК исполком в качестве такого согласия не посчитал.

В результате рассмотрения дела суд удовлетворил иск о сносе самостроя от собственника одной квартиры к собственнику другой квартиры и указал, что для приемки самовольных построек в многоквартирном жилом доме, затрагивающих общее имущество совместного домовладения, нужно получить 100% письменных согласий жильцов, включая истца.

Ответчик обжаловал решение районного суда, однако областной суд оставил решение в силе по аналогичным мотивам.
После вступления решения суда в законную силу районный суд выдал исполнительный лист.
Судебный исполнитель вынес предписание о сносе постройки, после чего ответчик своими силами осуществил демонтаж погреба с приведением фасада жилого дома в проектное состояние.

Выводы:

Чтобы жилец многоквартирного дома смог самостоятельно оборудовать и использовать не предусмотренную проектной документацией площадь под подвал, погреб, тамбур, необходимо получить согласие общего собрания членов организации собственников, а также согласовать изменение архитектурно-планировочного решения здания в местном исполкоме.

Если эти условия не были соблюдены, то самострой принимается в эксплуатацию по другим правилам, и потребуется уже 100% письменных согласий жильцов, в том числе временно отсутствующих.





 










Адвокат о порядке раздела недвижимого имущества, квартиры, жилого дома


Памятка собственникам при разделе объектов недвижимости, в том числе, жилого и нежилого помещения, капитального строения, незавершенного капитального строения, хозяйственных построек, садового домика и дачи





В решении о предстоящем изъятии земельного участка должны содержаться конкретные предложения о реализации соответствующих прав


Судебные инстанции решили, что в решении о предстоящем изъятии земельного участка должны содержаться конкретные предложения о реализации соответствующих прав


О действиях исполнительного комитета при разработке и принятии решения о предстоящем изъятии земельного участка.


В соответствии с пунктом 1 статьи 240 ГК в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на капитальные строения (здания, сооружения) или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законодательством.


Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если соответствующий государственный орган или орган местного управления и самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.


Согласно пункту 1, части 1 пункта 2 и пункту 3 статьи 140 ЖК местный исполнительный и распорядительный орган либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:


в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома (квартиры), строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), – денежной компенсации в размере этой разницы;


денежной компенсации за сносимые жилой дом (квартиру), строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в праве общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома (квартиры), строений, сооружений.


Местный исполнительный и распорядительный орган при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, обязан предложить собственнику жилого дома (собственнику доли в праве общей собственности на жилое помещение) дополнительно к правам, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, реализацию одного из его прав на:


строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при них (получение доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;


перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при них. 

Собственником может быть реализовано по выбору только одно из прав, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи. 

Судом в заседании установлено, что комиссией по выбору места размещения земельных участков в результате рассмотрения земельно-кадастровой документации был составлен акт выбора места размещения земельного участка для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома. Определено целесообразным размещение объекта на испрашиваемых земельных участках, в том числе, участка гражданина Т. 

В связи с предстоящим изъятием у гражданина Т. земельного участка для государственных нужд и сносом находящихся на нем объектов недвижимого имущества исполкомом принято решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд. 

Согласно данному решению застройщик (истец) является лицом, которому предоставляется земельный участок и которое уполномочивается на обеспечение реализации имущественных прав гражданина Т., указанных в пункте 1 решения, а именно: прав на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома (квартиры), строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), – денежной компенсации в размере этой разницы; денежной компенсации за сносимые жилой дом (квартиру), строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в праве общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома (квартиры), строений, сооружений; строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при них (получение доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым; перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при них. 

В заявлении исполкому гражданин Т. просил выплатить ему денежную компенсацию в определённом им размере, а как альтернативу денежной компенсации указал на возможность получения им в собственность двух двухкомнатных квартир или строительства равноценных сносимым жилого дома и сооружений. 

Рассмотрев заявление гражданина Т., застройщик сообщил ему в своём ответе об отсутствии возможности выплаты денежной компенсации в указанном размере, так как заявленная сумма компенсации значительно превышает сумму рыночной оценки РУП «Белгипрозем», а также отсутствии возможности строительства нового жилого дома ввиду отклонения предложенных гражданину Т. земельных участков (участки исполкомом предлагались без развитой инфраструктуры). 

В этом письме гражданину предложена передача в собственность двухкомнатной квартиры вторичного жилья и однокомнатной квартиры после завершения строительства многоквартирного жилого дома. 

Такой вариант гражданина Т. не устроил и он повторно подал заявление в исполком, в котором просил ранее поданное заявление не рассматривать, указал, что хочет вариант переноса и восстановления жилого дома и строений на другой участок. 

Рассмотрев заявление гражданина Т., застройщик сообщил ему в своём ответе об отсутствии возможности переноса и восстановления жилого дома и строений на другой участок из-за отклонения предложенных гражданину Т. земельных участков, а также отсутствии возможности восстановления после демонтажа кирпичных и деревянных конструкций дома. 

Ввиду недостижения согласия о компенсации между сторонами был составлен протокол разногласий, после чего застройщик обратился в суд с иском к гражданину Т. о выселении, выкупе недвижимого имущества и понуждении принять денежную компенсацию согласно указанной гражданином Т. в своём первом заявлении денежной компенсации, только уже в размере, определённом РУП «Белгипрозем».

При рассмотрении требований застройщика суд пришёл к выводу, что решение исполкома о предстоящем изъятии земельного участка не содержит конкретных предложений о реализации соответствующих прав, варианты предоставления в собственность квартир и жилого дома, строений, сооружений взамен сносимых в решении не указаны, поэтому гражданин Т. не имел в полной мере возможности выбора варианта реализации прав собственника сносимых объектов недвижимого имущества, что свидетельствует о несоблюдении застройщиком установленной Положением № 58 процедуры, необоснованности исковых требований о выкупе объекта недвижимого имущества, необходимости отказа в их удовлетворении. 

Согласно части 3 пункта 3 Положения № 58 местный исполнительный комитет при подготовке решения о предстоящем изъятии земельного участка оценивает возможность реализации прав собственников жилых домов (долей в праве общей собственности на жилое помещение) в соответствии с частью первой пункта 5 Указа, утверждающего настоящее Положение. При этом местным исполнительным комитетом определяются место возможного размещения земельного участка для возведения на нем жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем, равноценных сносимым, условия переноса и восстановления соответствующих объектов недвижимого имущества, варианты предоставления в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем взамен сносимых. В решении о предстоящем изъятии земельного участка должны содержаться конкретные предложения о реализации соответствующих прав или причины невозможности их предоставления собственнику объектов недвижимого имущества. В иске застройщику было отказано. 

Необходимо отметить, что решение о предстоящем изъятии гражданин Т. в судебном порядке не обжаловал, такого требования не заявлял. 

Вышестоящая судебная инстанция по гражданским делам Минского областного суда в своём определении указала, что само по себе не обжалование решения не препятствовало разрешению спора, поскольку оценка недостаткам данного документа дана судом. Исполкому надлежит принять новое решение по существу вопроса, которое должно содержать конкретные варианты реализации имущественных прав гражданина Т. 

На практике вопрос об отсутствии в решениях исполкомов конкретных вариантов соответствующих прав является проблемным, однако при участии в суде в качестве представителя гражданина Т. удалось убедить судебные инстанции в своей правоте. Исполком должен принять решение, в котором должен указать конкретные варианты реализации соответствующих прав гражданина Т. 

Если что-то осталось неясным или есть другие вопросы по этой же теме:
  • для максимально быстрого решения вопроса, созвонитесь с адвокатом и договоритесь о личной консультации;
  • или напишите комментарий с уточняющими вопросами по этой теме. Не создавайте новый вопрос!
Для получения полной юридической консультации по вашему вопросу со ссылкой на действующее законодательство посетитель вправе обратиться к адвокату персонально. Оказание юридической помощи производится на платной основе.

Катковская Лилия Александровнаадвокат Минской городской коллегия адвокатовhttp://www.rka.by/advokat/katkovskaya-liliya-aleksandrovna




Каким образом получить неиспользуемый заброшенный земельный участок в садоводческом товариществе?


О действиях местного исполнительного комитета в случае выявления на территории садоводческих товариществ садовых домиков, расположенных на неиспользуемых земельных участках, предоставленных для коллективного садоводства, в том числе, в отношении которых отсутствуют сведения о месте нахождения их владельцев.
Земельный адвокатАдвокат по земельным вопросамАдвокат по вопросам в садоводческих товариществах


Предстоящее изъятие участка для государственных нужд. Возможно ли продать капитальное строение после принятия решения?


О возможности отчуждения капитального строения (за исключением одноквартирного, блокированного или многоквартирного жилого дома) после принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Изъятие земельного участка и защита прав землепользователей 





Предстоящее изъятие участка для государственных нужд. Реализация разных прав по Указу № 58.


Могут ли собственники долей в праве общей собственности на жилое помещение при изъятии земельных участков для государственных нужд и сносе расположенных на них объектов недвижимого имущества выбрать разные виды компенсации в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 ”О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд“? На что могут рассчитывать собственники? Изъятие земельного участка и защита прав землепользователей 


Земельный адвокат, 

адвокат по земельному праву, 

адвокат по земельным вопросам, предстоящее изъятие участка для государственных нужд. 



Как увеличить компенсацию за снос? Признание отчета о размере убытков недостоверным и незаконным.


Порядок увеличения размера компенсации за снос домовладения. Установление факта неправомерных действий оценщиков. Изъятие земельного участка и защита прав землепользователей. Об изъятии земельного участка для государственных нужд. Признание УП "ПИ Гипрозем" отчета об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, Указу № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд».




Земельный адвокат, 

адвокат по земельному праву, 

адвокат по земельным вопросам, предстоящее изъятие участка для государственных нужд. 





Приостановление и консервация строительства многоквартирного жилого дома


Приостановление и консервация строительства многоквартирного жилого дома. Возможно ли взыскать штрафные санкции (неустойку, пеню) с застройщика?

Сроки строительства объекта (выполнения строительных работ), устанавливаемые в договоре, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией.



Признание недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана лицом, страдающим алкоголизмом. Судебная практика.


Признание недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана лицом, страдающим алкоголизмом. Судебная практика. Оспаривание сделки (договор купли-продажи квартиры).  

 

Согласно ст. 154 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По общему правилу, критериями действительности сделки являются:

1) соответствие сделки требованиям законодательства по содержанию и форме;



Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими


Признание недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, после его смерти, признание недействительными (оспаривание) завещаний



Устранение препятствий в осуществлении вещных прав на земельный участок


Устранение препятствий в осуществлении права пользования земельным участком. Адвокат по земельному праву, адвокат по земельным спорам, восстановление границ земельного участка

В соответствии с ч. 1 ст. 71 Кодекса о земле нарушенные права землепользователей подлежат восстановлению в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства.


Земельный адвокат, 

адвокат по земельному праву, 

адвокат по земельным вопросам





Судебная практика по взысканию страховых выплат


К вопросу о судебной практике по страховому праву. Адвокат по страховому праву, адвокат по страховым выплатам



Возможно ли продать земельный участок для коллективного садоводства в пригородной зоне города Минска?


Как продать или купить земельный участок для коллективного садоводства в пригородной зоне города Минска? 


Земельный адвокат, 

адвокат по земельному праву, 

адвокат по земельным вопросам





Замена застройщика в долевом строительстве и банкротство


Замена застройщика в случае неисполнения им обязательств по договору создания объекта долевого строительства по инициативе дольщиков. Банкротство застройщика. Адвокат по строительству, составление договоров с застройщиками, юридическое обслуживание субъектов хозяйствования

 



Как увеличить компенсацию при предстоящем изъятии участка для государственных нужд? Права членов семьи собственника


Увеличение размера компенсации в виде площади квартиры.

Изъятие земельного участка и защита прав собственников - землепользователей. Об изъятии земельных участков для государственных нужд. На что могут рассчитывать члены семьи собственника из-за сноса жилого помещения. 



Земельный адвокат, 

адвокат по земельному праву, 

адвокат по земельным вопросам, предстоящее изъятие участка для государственных нужд. 





Судебная практика: оплата дополнительных работ по договору строительного подряда, неосновательное обогащение и расчеты по незаключенному договору строительного подряда


Судебная практика по хозяйственным спорам из договоров строительного подряда: оплата дополнительных работ, неосновательное обогащение и расчеты в случае незаключенного договора. Адвокат по строительному подряду, адвокат по строительным спорам, юридическое обслуживание субъектов хозяйствования



Предстоящее изъятие участка для государственных нужд. Перенос и восстновление домовладения


Изъятие земельного участка и защита прав собственников - землепользователей. Об изъятии земельного участка для государственных нужд. Реализация права землепользователя на перенос существующего домовладения. На что можно рассчитывать? Адвокат по вопросам изъятия земельных участков для государстенных нужд


Гражданин М. обратился к адвокату Катковской Л.А., указав, что летом 2013 года построил жилой дом на принадлежащем ему земельном участке, а в сентябре 2014 года территориальным исполкомом было принято решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд. Возмещение убытков, причиняемых изъятием земельного участка, было возложено на РУП «М.».


Земельный адвокат, 

адвокат по земельному праву, 

адвокат по земельным вопросам, предстоящее изъятие участка для государственных нужд. 



CУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: Возврат взносов при расторжении договора создания объекта долевого строительства


При расторжении по инициативе дольщика договора с привязкой к иностранной валюте денежные средства возвращены дольщику по актуальному курсу иностранной валюты на дату принятия судом решения. Адвокат по долевому строительству и сделкам (договорам и завещаниям), аудит договоров с застройщиками




Новости 1 - 20 из 30
Начало | Пред. | 1 2 | След. | Конец Все